土地

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土地について

 


■土地の評価方法
■土地についての特例
■宅地の税負担の調整措置

 

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 土地の評価方法                        


土地については、原則として3年に一度評価替えが行われ、地目別に定められた評価方法により評価します。価格は、売買実例価格をもとに算定した、正常売買価格を基礎として求めます。
  
イ. 宅地の評価方法

(1)道路、家屋の疎密度、公共施設等からの
距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分。

   ↓
(2)標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定。
   ↓
(3)主要な街路の路線価の付設。
   ↓
(4)その他の街路の路線価の比准、付設。
   ↓
(5)地区・地域内の各筆の評価

<路線価とは?>
 路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

<標準宅地とは?>
 標準宅地とは、市内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
 この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価額等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして、道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

ロ. 農地、山林の評価方法
  原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比准して評価します。

ハ. 原野、雑種地等の評価方法
  宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく等の方法により
   評価します。

 



 土地についての特例                
  

<住宅用地に対する課税標準の特例>
    住宅用地に対しては、税負担を軽減するため、課税標準の特例措置が講じられています。

<住宅用地とは?>
 住宅用地とは、住宅の敷地の用に供されている土地をいいます。
住宅とは、もっぱら人の居住の用に供する家屋(専用住宅、アパート、マンションなど)又は、
その一部を人の居住の用に供する家屋(併用住宅=事務所、店舗などと居宅を兼ねた住宅)を
いいます。
 専用住宅などの場合は、その敷地のすべてが住宅用地(家屋の床面積の10倍まで)となりま
すが、併用住宅の場合は、その家屋全体のうち、居住部分がどの程度あるのかをそれぞれの
床面積で判断して、住宅用地(家屋の床面積の10倍まで)を認定します。
居住部分の家屋全体に占める割合(これを「居住割合」といいます。)によって、住宅用地の率
が次のとおり定められています。

家屋

居住割合

住宅用地の率

地上5階建以上の耐火建築である併用住宅

1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0

上記以外の併用住宅

1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0

    住宅用地に対する課税標準の特例は、賦課期日において、新たに住宅の建設が予定されて
いる土地又は住宅が建設されつつある土地については適用されません。

住宅用地は次のとおり区分されます。
         (1)小規模住宅用地
              住宅用地のうち、200㎡以下の部分をいいます。
         (2)一般住宅用地
              小規模住宅用地以外の住宅用地(住宅用地のうち、200㎡を超える部分)をいいます。
たとえば、300㎡の住宅用地であれば、200㎡が小規模住宅用地で、残りの
100㎡が一般住宅用地となります。

<住宅用地の特例率>
       住宅用地については、次により計算した額が課税標準額となります。
         (1)小規模住宅用地…価格×1/6
         (2)一般住宅用地 … 価格×1/3

なお、住宅用地に対する課税標準の特例は、家屋の床面積の10倍相当まで適用されます。
また、併用住宅で居住部分が1/4以上であるものについては、敷地に「住宅用地の率」を乗じて
求めた面積まで課税標準の特例が適用されますが、その敷地面積が床面積の10倍を超えると
きは、10倍の面積に「住宅用地の率」を乗じて求めた面積までの適用となります。

       ※ 住宅用地の特例を受けた土地の住宅が火災等により滅失し、住宅用地として使用できない
           特別な事情がある場合には申告書を提出することにより火災等の発生後2年度分に限り、引
           き続き特例措置を受けられます。
 



 宅地の税負担の調整措置         

 宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

 平成24年度から平成26年度までの負担調整措置については、引き続き平成23年度までの負担調整措置に基づき負担の均衡化を進めることを基本方針としつつ、併せて合理性が低下した特例措置の見直しとして、住宅用地の据置特例が平成25年度までの経過措置が講じられたうえで、平成26年度から廃止されました。

 税額については、原則として、土地の前年の課税標準額と今年の新評価額から負担水準を求めて、その負担水準に応じた計算方法を行います。


1.商業用地等の宅地

  (住宅用地以外の宅地や、農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の価格に比準して決定される土地《宅地比準土地といいます。》のことをいいます。

   負担水準(%)=(前年度課税標準額/新評価額)×100

負担水準の区分

調整措置(今年の課税標準額)

70%超

0.7まで引き下げ

60%以上70%未満

据え置き(1.0)

60%未満

前年の課税標準額+価格×5%=今年の課税標準額(A)

 ただし、(A)が価格×60%を上回る場合は価格×60%、(A)が価格×20%を下回る場合は価格×20%


2.住宅用地

  (200㎡以下の住宅用地を小規模住宅用地といい住宅用地特例率1/6、200㎡を超える住宅用地を一般住宅用地といい住宅用地特例率1/3となります。)

負担水準(%)=(前年度課税標準額/新評価額×住宅用地特例率(1/6又は1/3))×100

 本来の課税標準額(新評価額×1/6又は1/3)(以下Bとします)が以下の額を超える場合には、前年度課税標準額+B×5%が今年度の課税標準額となります。

 (ただし、上記により計算した額が、B×20%を下回る場合には、B×20%が今年度の課税標準額となります。)


−お問い合わせ先−

象潟庁舎   財務部税務課資産税班 (電話0184−43−7505)
金浦庁舎   金浦市民サービスセンター (電話0184−38−4300)
仁賀保庁舎 仁賀保市民サービスセンター (電話0184−32−3030)


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