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土地について

　

■土地の評価方法
■土地についての特例
■宅地の税負担の調整措置
 

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　土地の評価方法                        

　土地については、原則として３年に一度評価替えが行われ、地目別に定められた評価方法により評価します。価格は、売買実例価格をもとに算定した、正常売買価格を基礎として求めます。
  
イ.　宅地の評価方法

（１）道路、家屋の疎密度、公共施設等からの
距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分。
　　　↓
（２）標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定。
　　　↓
（３）主要な街路の路線価の付設。
　　　↓
（４）その他の街路の路線価の比准、付設。
　　　↓
（５）地区・地域内の各筆の評価

＜路線価とは？＞
　路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の１㎡当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。

＜標準宅地とは？＞
　標準宅地とは、市内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
　この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価額等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして、道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

ロ.　農地、山林の評価方法
　　原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比准して評価します。

ハ. 原野、雑種地等の評価方法
　　宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

　


　土地についての特例                  

＜住宅用地に対する課税標準の特例＞
    住宅用地に対しては、税負担を軽減するため、課税標準の特例措置が講じられています。

＜住宅用地とは？＞
　住宅用地とは、住宅の敷地の用に供されている土地をいいます。
住宅とは、もっぱら人の居住の用に供する家屋（専用住宅、アパート、マンションなど）又は、
その一部を人の居住の用に供する家屋（併用住宅＝事務所、店舗などと居宅を兼ねた住宅）を
いいます。
　専用住宅などの場合は、その敷地のすべてが住宅用地（家屋の床面積の１０倍まで）となりま
すが、併用住宅の場合は、その家屋全体のうち、居住部分がどの程度あるのかをそれぞれの
床面積で判断して、住宅用地（家屋の床面積の１０倍まで）を認定します。
居住部分の家屋全体に占める割合（これを「居住割合」といいます。）によって、住宅用地の率
が次のとおり定められています。

家屋

居住割合

住宅用地の率

地上５階建以上の耐火建築である併用住宅

 １／４以上１／２未満 ０．５
１／２以上３／４未満 ０．７５
３／４以上 １．０

上記以外の併用住宅

 １／４以上１／２未満 ０．５
１／２以上 １．０

　住宅用地に対する課税標準の特例は、賦課期日において、新たに住宅の建設が予定されている土地又は住宅が建設されつつある土地については適用されません。

住宅用地は次のとおり区分されます。
      （１）小規模住宅用地
          　住宅用地のうち、２００㎡以下の部分をいいます。
      （２）一般住宅用地
         　 小規模住宅用地以外の住宅用地（住宅用地のうち、２００㎡を超える部分）をいいます。
たとえば、３００㎡の住宅用地であれば、２００㎡が小規模住宅用地で、残りの１００㎡が一般住宅用地となります。

＜住宅用地の特例率＞
    住宅用地については、次により計算した額が課税標準額となります。
      　　 （１）小規模住宅用地……価格×１／６
      　　 （２）一般住宅用地………価格×１／３
　なお、住宅用地に対する課税標準の特例は、家屋の床面積の１０倍相当まで適用されます。
　また、併用住宅で居住部分が１／４以上であるものについては、敷地に「住宅用地の率」を乗じて求めた面積まで課税標準の特例が適用されますが、その敷地面積が床面積の１０倍を超えるときは、１０倍の面積に「住宅用地の率」を乗じて求めた面積までの適用となります。

     ※　住宅用地の特例を受けた土地の住宅が火災等により滅失し、住宅用地として使用できない。
           特別な事情がある場合には申告書を提出することにより火災等の発生後２年度分に限り、引き続き特例措置を受けられます。
 


　宅地の税負担の調整措置         

　平成９年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地については負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

　これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展してきている状況にあります。

　一方、令和３年度評価替えにおいては、大都市を中心に地価が上昇しているところ、地方において地価が下落していることを受け、負担水準が据置ゾーン外となる土地が数多く生ずると見込まれており、そうした土地の負担水準を据置ゾーン内に再び収斂させることに取り組むべき状況であること等を踏まえ、令和３年度から令和５年度までの負担調整措置については、平成３０年度から令和２年度までの負担調整の仕組みを継続することとされています。

 

　税額については、原則として、土地の前年の課税標準額と今年の新評価額から負担水準を求めて、その負担水準に応じた計算方法を行います。


１．商業用地等の宅地

　（住宅用地以外の宅地や、農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の価格に比準して決定される土地《宅地比準土地といいます。》のことをいいます。

 　　負担水準（％）＝（前年度課税標準額／新評価額）×１００

負担水準の区分

調整措置（今年の課税標準額）
７０％超

０．７まで引き下げ
６０％以上７０％未満

据え置き（１．０）
６０％未満

前年の課税標準額＋価格×５％＝今年の課税標準額（Ａ）
　ただし、（Ａ）が価格×６０％を上回る場合は価格×６０％、（Ａ）が価格×２０％を下回る場合は価格×２０％


２．住宅用地

　（200㎡以下の住宅用地を小規模住宅用地といい住宅用地特例率1/6、200㎡を超える住宅用地を一般住宅用地といい住宅用地特例率1/3となります。）

負担水準（％）=（前年度課税標準額／新評価額×住宅用地特例率（1/6又は1/3））×１００

　本来の課税標準額（新評価額×1/6又は1/3）(以下B)が以下の額を超える場合には、前年度課税標準額＋B×５％が今年度の課税標準額となります。

　（ただし、上記により計算した額が、B×20％を下回る場合には、B×20％が今年度の課税標準額となります。）

 

−お問い合わせ先−
象潟庁舎　　 総務部 税務課 資産税班 （電話０１８４−４３−７５０５）
金浦庁舎　　 農林水産部 市民サービスセンター 市民サービス班 （電話０１８４−３８−４３００）
仁賀保庁舎

市民福祉部 市民課 市民サービス班

 （電話０１８４−３２−３０３０）


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